Miteigentumsanteile WEG

Verteilung der Miteigentumsanteile (MEA)

- Gesamtwohnfläche = 1000 MEA

- MEA-Berechnung: Einzelwohnfläche / Gesamtwohnfläche x 1000 = MEA

Beispiel:

Ein MFH mit 4 Wohneinheiten soll zu Wohnungseigentum umwandelt werden. Der teilende Eigentümer will die MEA entsprechend der Wohnfläche errechnen. Whg a = 83m²; Whg b = 106m²; Whg c = 91m²; Whg d = 64m². Wie groß sind die einzelnen MEA in Tausendstel?

Gesamt 344 m² = 1000 MEA

Whg a = 83 m² = 241/1000 MEA

Whg b = 106 m² = 308/1000 MEA

Whg c = 91 m² = 265/1000 MEA

Whg d = 64 m² = 186/1000 MEA

Einberufung Eigentümerversammlung

Ordentliche Eigentümerversammlung

- 1 mal jährlich

- Einberufen durch: Verwalter; Verwaltungsbeirat (kein Verwalter vorhanden oder Weigerung durch diesem)

Außerordentliche Eigentümerversammlung

- §24 WEG – mehr als 25% der in dem Grundbuch eingetragenen Eigentümer

Vorbereitung der Versammlung:

- Bericht über abgeschlossenes Wirtschaftsjahr vorbereiten

- Sammeln von Beschlussanträgen  prüfen auf Rechtsbeständigkeit

- Aufstellung Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

- Bericht über Abarbeitung der zuletzt abgehandelten Beschlüsse

Zusammenstellung der Tagesordnungspunkte (TOP):

Ablauf (Grundprinzip):

- Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit

- Bericht der Verwaltung über das vergangene Jahr

- Jahresabrechnung darlegen und beschließen

- Entlastung des Verwalters (Haftungsausschluss für vergangenes Jahr)

- Wirtschaftsplan darlegen und beschließen

Zusatz-TOP:

- Beschlüsse über: Instandhaltung - / setzung

- Vereinbarung über bauliche Veränderungen

- Neubestellung des Verwalters (Erstbestellung: max.3 Jahre; Verlängerung: max. 5 Jahre)

Gemeinschaftlicher Wirtschaftsplan:

Definition: Aufstellung für das Kalenderjahr zu erwartende Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Aufstellung:

- gemeinschaftliche Einnahmen: Erträge aus vermietetes Gemeinschaftseigentum; Nutzungsgelder (Vermietung von Parkplätz an Dritte); Hausgeldzahlung durch Eigentümer (Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentum); Zinserträge

- voraussichtliche Gesamtausgaben: Betriebskosten (ohne Grundsteuer); Verwaltungskosten; Ausgaben für die Werterhaltung (Instandhaltungskosten)

Daraus wird der Einzelwirtschaftsplan für jeden Eigentümer erstellt.  Anteilig aufgeteilte Kosten und Lasten der Wohnungseigentümer (Verteilungsschlüssel) + Beitrag zur Instandhaltungsrückstellung (auf separates Konto zu führen und zu verzinsen)

Beschlüsse und Vereinbarungen

Definition: Mehrheitsentscheidungen innerhalb der Gemeinschaft. Verbindlich für Eigentümer die dafür gestimmt haben, als auch die, die dagegen gestimmt haben. Zudem gelten sie auch für neue Eigentümer.

Beschlussarten:

Einfache Mehrheit: über 50% der anwesenden Eigentümer

Qualifizierte Mehrheit: über 50% aller im Grundbuch eingetragenen MEA

Doppelt qualifizierte Mehrheit: ¾ MEA nach Köpfen gleichzeitig mehr als 50 aller MEA aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer

Einstimmigkeit: alle anwesenden Eigentümer oder deren Vertreter

Allstimmigkeit: 100% der im Grundbuch stehenden Eigentümer

Protokollarten:

Verlaufsprotokoll: Wiedergabe des gesamten Verlaufs von Diskussionsbeiträgen und Beschlüssen

Ergebnisprotokoll: Wiedergabe der gefassten Beschlüsse

Mindestinhalt Protokoll:

- Ort und Datum der Versammlung

- Beginn und Ende

- Anwesenheit

- Tagesordnung

- Korrekte Einladung

- Feststellung der Beschlussfähigkeit

- Geschäftsordnungsbeschlüsse

- Beschlüsse im genauen Wortlaut

- Abstimmungsergebnisse

- Festhalten von Zeiten der Abwesenheiten einzelner Eigentümer

(Protokoll mit Mindestangaben = Urprotokoll)

Unterschrift des Protokoll durch: Verwalter, ggf. Beiratsvertreter, Eigentümer

Berliner Tischregel

Die "Berliner Tischregel"

In Mieter- oder Käufermärkten - es gibt also ein Überangebot an Immobilien bzw. Mietobjekten - schalten Eigentümer gern mehrere Makler ein, die dann nicht selten ihre Exposés an dieselben potentiellen Interessenten verschicken. Das gilt ganz besonders für Gewerbeimmobilien, die oft besonders schwer zu vermarkten sind. Wenn es jetzt zu Verhandlungen und einem Vertragsabschluss kommt, stellt sich die Frage, welcher Makler denn nun den tatsächlichen Nachweis erbracht und seine Provision verdient hat. Und am Ende geht dann so mancher Makler bei aller Mühe leer aus. Vor diesem misslichen Hintergrund wurde die "Berliner Tischregel" erfunden, die inzwischen bundesweit verbreitet ist. Für den Makler ist diese Regel bedeutsam, da vorab geklärt wird, ob sich sein Engagement für ein Objekt überhaupt lohnen könnte.

Das Verfahren der "Berliner Tischregel" funktioniert folgendermaßen: Der Makler erstellt ein Exposé und übermittelt es seinen Kunden. Zeigt ein Kunde Interesse, übersendet der Makler dem Eigentümer bzw. Vermieter den Namen bzw. gleich eine Liste mehrerer Namen von Interessenten und bittet den Eigentümer um Kundenschutz. Voraussetzung ist, dass der Auftraggeber des Maklers die übermittelten Namen nicht kennt und diese bisher auch nicht von einem anderen Makler benannt wurden. Stimmt der Eigentümer zu und erteilt den Kundenschutz, kann der Makler sich jetzt exklusiv um diese Interessenten und eine Vertragsanbahnung bemühen. Der erste Schritt besteht darin - daher der Name des Verfahrens -, den potentiellen Kunden "an den Tisch" zu bringen. Konkret heißt dies, dass Eigentümer, Makler und Interessent das fragliche Objekt bzw. die zu vermietenden Räumlichkeiten gemeinsam besichtigen. Kommt es zu einem Vertragsabschluss, erhält der Makler seine Provision vom Auftraggeber.

Nicht jeder Eigentümer kommt allerdings der Bitte des Maklers nach, ihm Kundenschutz zu erteilen. Das kann daran liegen, dass der Eigentümer bereits einem anderen Makler Kundenschutz erteilt hat oder ihm die benannten Mietinteressenten schon bekannt sind. Jeder ergebnisorientiert denkende Makler wird jetzt seine Aktivitäten bezüglich des fraglichen Objekts einstellen