Aufgabe Immobilienwirtschaft Eigenkapitalrenditen, Investitionsrechnung, Wirtschaftlichkeitsberechnung

In Hamburg bekommt ein Investor ein Grundstück für 2.000.000€ angeboten. Da der bedarf an studentenappartments hoch ist, plant er den Bau von 500 Appartements mit der Größe von jeweils 28qm. Im EG sieht er 1000qm einzelhandelsfläche vor. Als Baukosten kalkuliert er 1100€ pro qm. Er möchte die Appartments möbeliert vermieten und kalkuliert für die Einrichtung 120€ je qm Wohnfläche. nebenkosten fallen in Form von Baunebenkosten in Höhe von 15% und für den Grunderwerb in Höhe von 4,55 an. er finanziert 500.000€ mit Eigenkapital. Die anderen Kosten werden mit Fremdkapital zu einem zinssatz von 5,9% und 3% Tilgung finanziert. Die Appartements lassen sich für 250€Monat vermieten. Der Mietpreis für die Einzelhandelsfläche liegt bei 16,60€ pro qm . Für Bewirtschaftungskosten kalkuliert er mit 15€ je Einheit.

a.) Ermitteln Sie die Gesamtkosten des Projekts, wenn die Planungszeit ab Grundstückserwerb acht Monate und die Ausführungszeit 17 Monate beträgt.
b.) Ermitteln Sie den jährlichen Mieterlös.
c.) Ermitteln Sie das Betriebsergebnis.
d.)  Ermitteln Sie die Eigenkapitalrendite.
e.) Wie können Sie die Eigenkapitalrendite erhöhen?
f.) Ermitteln Sie zu den Fragen b,c und d dier Ergenisse wenn die leerstandsquote bei den Appartments 3% betragen würde.

Projektdaten:
Grundstückskaufpreis	2.000.000€
Grunderwerbsnebenkosten	4,5%
Studentenappartements	500 ST.
Größe je Appartement	28 m²
Einzelhandelsfläche	1000 m²
Baukosten	1.100,00 € pro m²
Einrichtungskosten	120,00 € pro m²
Baunebenkosten	1 %
Eigenkapital	500.000€
Fremdkapitalzinsen	5,9%
Fremdkapitaltilgung	3%
Miteinnahmen	250,00€ pro Monat
Mieteinnahmen Einzelhandel	16,60€ pro m²/Monat
Bewirtschaftungskosten	15% der Mieterlöse
Planungszeit	8 Monate
Ausführungszeit	17 Monate
Variante (Aufgabe f.) Leerstand bei Appartements	3%

a)

Grundstückskaufpreis + Grunderwerbsnebenkosten = Summe Grundstückskosten

2.000.000 € + 4,5% = 90.000 € = 2.090.000 €

Baukosten:
Studentenappartements	500 ST.
Größe je Appartement	28 m²
Gesamtwohnfläche  (500 * 28)	14.000 m²
Einzelhandelsfläche	1000 m²
Gesamtfläche (14.000 m² + 1.000 m²)	15.000 m²
Baukosten	1.100 pro m²
Summe der Baukosten (15.000 m² * 1.100 € pro m²)	16.500.000,00€
Einrichtungskosten je m² Wohnfläche	120,00 € pro m²
Summe der Einrichtungskosten (14.000 m² * 120,00 € pro m²)	1.680.000,00€
Gesamtsumme der reinen Bau- und Einrichtungskosten (16,5 Millionen + 1.680.000€)	18.180.000,00€
Baunebenkosten (15% von 18.180.000 €)	2.727.000,00€
Summe der Baukosten	20.907.000,00€

Finanzierungskosten:
Grundstücksfinanzierung über 25 Monate (2,08 Jahre) bei 5,9% Zinsen von (2.090.000€ - 500.000€) 1.590.000,00€	195.124,80€
Baukostenfinanzierung über 17 Monate (1,42 Jahre) bei 5,9% Zinsen von 20.907.000,00€ und kontinuierlichen Mittelabfluss ausgedrückt durch den Faktor 0,5.	875.794.,23€
Summe der Finanzierungskosten	1.070.919,03€

Gesamtkosten:
Grundstückskosten	2.090.000,00€
Baukosten	20.907.000,00€
Finanzierungskosten	1.070.919,03€
Gesamtkosten	24.067.919,03€

b)

Mieterlös:
Studentenappartements	500 Stück
Mieteinnahmen pro Appartement	250,00€
Summe Mieteinnahmen Appartements (500 St. * 250,00€ pro Monat * 12 Monate)	1.500.000€
Einzelhandelsfläche	1000 m²
Mieteinnahmen Einzelhandel	16,60€ pro m²
Summe Mieteinnahmen Einzelhandel (1000 * 16,60 pro m², pro Monat * 12 Monate)	199.200,00€
Gesamtsumme der Mieteinnahmen (1,5 Mio. + 199,200,00€)	1.699.200,00€
Bewirtschaftungskosten in Bezug auf die Mieteinnahmen 15% von 1.699.200,00€	254.880,00€
Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (1.699.200,00€ - 254.880,00€)	1.444.320,00€

c)

Betriebsergebnis:
Gesamtsumme der Mieteinnahmen	1.699.200,00€
Bewirtschaftungskosten	254.880,00€
Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten	1.444.320,00€
Investitionskosten (2.090.000,00€ + 20.907.000,00€ Grundstückskosten + Baukosten)	22.997.000,00€
Zinssatz	5,9%
Finanzierungskosten für 1 Jahr (5,9% von 22.997.000,00€)	1.356.823,00€
Betriebsergebnis (1.444.320,00€ - 1.356.823,00€)	87.497,00€

d)

Eigenkapitalrendite:
Eigenkapital	500.000,00€
Jahresüberschuss	87.497,00€
Eigenkapitalrendite (87.497,00€ * 100 / 500.000,00€)	17.50%

e)

Höherer Mietpreis / Senkung der Bewirtschaftungskosten

f)

Mieterlös:
Studentenappartements	500 Stück
Mieteinnahmen pro Appartement	250,00€
Summe Mieteinnahmen Appartements (500 St. * 250,00€ pro Monat * 12 Monate * 97%)	1.455.000€
Einzelhandelsfläche	1000 m²
Mieteinnahmen Einzelhandel	16,60€ pro m²
Summe Mieteinnahmen Einzelhandel (1000 * 16,60 pro m², pro Monat * 12 Monate)	199.200,00€
Gesamtsumme der Mieteinnahmen (1.455 Mio. + 199,200,00€)	1.654.200,00€
Bewirtschaftungskosten in Bezug auf die Mieteinnahmen 15% von 1.699.200,00€	254.880,00€
Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (1.654.200,00€ - 254.880,00€)	1.399.320,00€

Betriebsergebnis:
Gesamtsumme der Mieteinnahmen	1.654.200,00€
Bewirtschaftungskosten	254.880,00€
Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten	1.399.320,00€
Investitionskosten (2.090.000,00€ + 20.907.000,00€ Grundstückskosten + Baukosten)	22.997.000,00€
Zinssatz	5,9%
Finanzierungskosten für 1 Jahr (5,9% von 22.997.000,00€)	1.356.823,00€
Betriebsergebnis (1.399.320,00€ - 1.356.823,00€)	42.497,00€

Eigenkapitalrendite:
Eigenkapital	500.000,00€
Jahresüberschuss	42.497,00€
Eigenkapitalrendite (42.497,00€ * 100 / 500.000,00€)	8.5%